Настоящие правила разработаны на основе действующего законодательства РФ, обычаев делового оборота, Кодекса этики Ассоциации риэлторов Кемеровской области, с учетом обобщения практического опыта агентств недвижимости Кемеровской области, и являются обязательными для применения членами саморегулируемой организации (СРО).

ПРЕАМБУЛА

Профессиональные участники рынка недвижимости Кемеровской области —члены СРО, именуемые в дальнейшем «Участники Соглашения», учитывая взаимную заинтересованность в закреплении прав и гарантий риэлторов и клиентов в сфере риэлторской деятельности, признавая важность развития информационных технологий и их внедрения в практику ведения бизнеса, подписывая настоящий документ, пришли к соглашению о следующих правилах осуществления риэлторской деятельности:

Основные понятия и термины, применяемые в документе

Риэлторская деятельность — профессиональная деятельность по оказанию физическим и/или юридическим лицом за вознаграждение комплекса услуг (консультационных, маркетинговых, организационных и прочих), связанных с установлением, прекращением и (или) изменением прав (пользования, владения, распоряжения) на объект недвижимости.

Риэлтор — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, оказывающий риэлторские услуги

Риэлтор покупателя — риэлтор, оказывающий услуги покупателю объекта недвижимости

Риэлтор продавца — риэлтор, оказывающий услуги продавцу объекта недвижимости

Клиент — лицо, с которым риэлтор заключил договор на оказание риэлторских услуг

Сделка — действия граждан и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Совместная сделка — совместные действия риэлторов или их агентов, представляющих противоположные стороны в предполагаемой сделке с объектом недвижимости, направленные на организацию совершения такой сделки

Договор — (двух- или многосторонняя сделка) — документ, составленный в письменной форме, закрепляющий права и обязанности сторон при совершении сделки

Эксклюзивный договор — это договор между клиентом и риэлтором, по которому клиент наделяет последнего исключительными правами по представлению его (клиента) интересов, связанных с покупкой, продажей и обменом недвижимого имущества, гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора и принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором, в период действия договора, а также договор содержит санкции за нарушение условий эксклюзивности и порядок расторжения в таком случае.

АРКО — Некоммерческая организация «Ассоциация риэлторов Кемеровской области». Добровольное объединение профессиональных участников рынка недвижимости Кемеровской области.

Контрагент (участник совместной сделки) — риэлтор, представляющий противоположную сторону в предполагаемой сделке с объектом недвижимости

Участник рынка недвижимости — лицо (физическое или юридическое), предпринимающее действия, направленные на совершение сделки с недвижимостью

Цепочка сделок — ряд взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом

Звено в цепи сделок — одна сделка в ряду взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом

Правообладатель (собственник) — лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом Риэлторская услуга — услуга, оказываемая риэлтором клиенту при совершении операций с объектом недвижимости и правами на него

Объект недвижимости — объекты, перемещение которых без несораз-мерного ущерба их назначению невозможно, т. е. все то, что прочно связано с землей (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т. д.)

Продавец — правообладатель (собственник), имеющий намерение совершить сделку на отчуждение объекта недвижимости

Покупатель — лицо, имеющее намерение совершить сделку по приобретению недвижимого имущества и прав на него

Комитет по защите прав потребителей — Комитет по защите потребителей и участников рынка недвижимости АРКО. Структурное подразделение АРКО. Специальный орган, контролирующий соблюдение Участниками установленных правил осуществления риэлторской деятельности и применяющий к нарушителям предусмотренные меры воздействия

РАЗДЕЛ I.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

(ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ПРАВИЛА)

I. Общие условия

Риэлторы — Участники Соглашения, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны:

1.1. Руководствоваться в своей деятельности действующим законодательcтвом, Кодексом этики АРКО, настоящими Правилами.

1.2. Осуществлять свою деятельность на рынке недвижимости на основании договора, заключаемого с клиентом в письменной форме.

1.3. Предоставлять клиенту по его требованию полную и достоверную информацию о состоянии рынка недвижимости и уровне цен на момент заключения с клиентом договора на оказание услуг.

1.4. Осуществлять консультационную поддержку клиента по всем вопросам, связанным с заключением и исполнением договора, а также с оформлением сделки с недвижимостью.

1.5. Осуществлять подготовку и производить сбор документации, необходимой для осуществления сделки, на условиях, определяемых в договоре с клиентом.

1.6. Предоставлять по требованию клиента информацию о риэлторе: учредительные, регистрационные документы и иные документы, связанные с осуществлением риэлторской деятельности.

1.7. Информировать клиента обо всех обстоятельствах, ставших известными после подписания договора, имеющих значение для его исполнения.

1.8. В договоре с клиентом указывать действительную стоимость риэлторских услуг. Отступление риэлтора от вышеуказанного правила расценивается, как попытка получить несправедливое преимущество над другими Участниками Соглашения.

1.9. Соблюдать профессиональные правила в сфере рекламы и обращения информации.

1.10. Риэлтор продавца после заключения договора с потенциальным покупателем объекта (контрагентом) обязан на срок его действия:

• снять объект, указанный в предмете договора с клиентом, с продажи и прекратить его рекламу;
• не предпринимать действия, направленные на приобретение данного объекта третьим лицом;
• зафиксировать цену объекта недвижимости и необоснованно не повышать его стоимость, если иное не оговорено договором.

1.11. Невыполнение, уклонение или недобросовестное исполнение риэлтором настоящих Правил являются основанием для обращения заинтересованного лица с жалобой в Комитет по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости для принятия мер воздействия и наложения взыскания на риэлтора-нарушителя.

РАЗДЕЛ II.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ РИЭЛТОРСКИМИ ФИРМАМИ

(УЧАСТНИКАМИ СОВМЕСТНОЙ СДЕЛКИ)

II. Основные условия

2.1. При проведении совместной сделки риэлтор, заключая договор с контрагентом, обязан уведомить последнего, о том, что он (риэлтор) действует в интересах и по поручению своего клиента и подтвердить свои полномочия (договор и/или доверенность). Взаимоотношения между контрагентами по совместной сделке возникают после подтверждения друг другу полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя и в случае заключения риэлтором продавца договора, в котором указаны названия риэлтора покупателя, ФИО его сотрудника, его должности.

2.2. После подтверждения друг другу эксклюзивных полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя риэлторы обязаны воздерживаться (кроме случаев крайней необходимости) от контактов с клиентами друг друга без участия риэлтора, представляющего интересы клиента.

2.3. Взаиморасчеты по сделке организуются риэлтором продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия «цепи» обменов прямой продажей квартиры в третьем агентстве рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформировано последнее звено «цепи».

2.4. Проект договора купли-продажи объекта недвижимости составляет риэлтор продавца, если иное не будет установлено контрагентами совместной сделки.

2.5. Взаимоотношения между контрагентами прекращаются в случае исполнения ими взятых на себя обязательств по договору.

III. Права и обязанности контрагентов

3.1. Риэлтор покупателя вправе:

3.1.1. Обратиться к риэлтору продавца с письменной просьбой предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение для регистрации сделки, в течение срока действия договора.

3.1.2. Требовать у риэлтора продавца снять объект с продажи и зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором.

3.1.3. Обратиться в Комитет защиты прав потребителей в случае необоснованного повышения риэлтором продавца стоимости объекта в течение срока действия договора.

3.2. Риэлтор продавца вправе:

3.2.1. Обратиться к риэлтору покупателя с письменной просьбой предоставить всю информацию о документах, имеющих значение для совершения сделки.

3.3. Риэлтор покупателя обязан:

3.3.1. По просьбе риэлтора продавца подтвердить ему свои полномочия по представлению интересов покупателя договором или доверенностью.

3.3.2. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.

3.3.3. Предоставить пакет документов, необходимых для регистрации права собственности (согласие супруга, паспорт, оплату госпошлины и т. п.).

3.3.4. Заключить предварительный договор с контрагентом на приобретение объекта недвижимости и внести авансовый платеж при наличии документов, подтверждающих соответствующие полномочия (доверенность и/или договор);

3.3.5. Предоставлять риэлтору продавца по его письменной просьбе все документы (копии), имеющие значение для совершения сделки.

3.3.6. Явиться на сделку в назначенное время, в соответствии с устным либо письменным уведомлением риэлтора продавца, а при отсутствии такого уведомления письменно (телеграмма, заказное письмо с уведомлением) либо устно подтвердить свое намерение совершить сделку в рамках действующего договора.

3.4. Риэлтор продавца обязан:

3.4.1. Подтвердить риэлтору покупателя свои полномочия по продаже объекта недвижимости (договор с продавцом, право принятия денежных средств).

3.4.2. Не предпринимать действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости, указанного в предмете договора с риэлтором покупателя, третьим лицам, зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором. Снять объект с продажи и не предлагать другим покупателям.

3.4.3. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.

3.4.4. Предоставлять риэлтору покупателя по его письменной просьбе все необходимые документы (копии), имеющие значение для совершения сделки. В случае выявления недочетов в представленных документах устранить обнаруженные недостатки в срок, оговоренный с контрагентом.

3.4.5. Сформировать пакет документов, необходимый для совершения государственной регистрации сделки перехода права собственности.

3.4.6. По запросу риэлтора покупателя, не менее чем за один день до сделки предоставить для ознакомления риэлтору покупателя полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации.

3.4.7. В рамках действующего договора уведомить риэлтора покупателя о дате, времени и месте совершения сделки в устном либо письменном виде (телеграмма, заказное письмо с уведомлением).

3.4.8. Риэлтор собственник, выступающий в качестве продавца не-движимого имущества, обязан соблюдать настоящие правила.

IV. Ответственность контрагентов

4.1. В случае продажи объекта недвижимости риэлтором продавца третьему лицу во время действующего договора с риэлтором покупателя риэлтор продавца обязан, помимо возврата авансового платежа, выплатить риэлтору покупателя неустойку в размере внесенных риэлтором покупателя (или его клиентом) денежных средств, но не более 10 (десяти) процентов от стоимости продаваемого объекта недвижимости.

РАЗДЕЛ III.

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ РИЭЛТОРА С КЛИЕНТОМ

V. Общие положения

5.1. Представление интересов клиента (продавца, покупателя) осуществляется риэлтором на основании договора, заключаемого в письменной форме.

5.2. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора.

5.3. Заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости. В случае если указанное условие не выполняется, клиент подписывает заявление установленной формы об отказе в предоставлении правоустанавливающих документов.

5.4. Риэлтор обязан заключить с участником рынка недвижимости договор исходя из сути требуемых участнику услуг или действий. Заключение риэлтором договора, заведомо не соответствующего сути требуемых участнику рынка недвижимости действий, будет признаваться введением последнего в заблуждение, и считаться нарушением настоящих правил.

5.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий. Со стороны риэлторского предприятия договор должен быть подписан сотрудником, имеющим право подписи договоров.

Если объект находится в долевой (совместной) собственности, то договор с риэлтором должны подписать все собственники. Рекомендуется определить в договоре либо установить соглашением собственников, что один из их числа представляет интересы остальных по заключенному договору с риэлтором.

К договору на оказание услуг должны быть приложены оригиналы всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости, за исключением случая, указанного в п. 5.3 настоящих Правил.

VI. Содержание договора

6.1. Договор на оказание услуг между риэлтором и клиентом должен содержать:

6.1.1 Существенные условия договора

• а) Предмет договора, включающий в себя вид совершаемых действий (оказание услуг, поручение, агентирование, смешанные действия, иное), связанных с продажей, покупкой, меной, подбором недвижимости и прочее, а также конкретное указание, в отношении чего заключается договор (вид объекта недвижимости, адрес, иное);
• б) Стоимость объекта недвижимости;
• в) Вознаграждение риэлтора;
• г) Срок действия договора.

6.1.2 Обязательными условиями договора также являются:

• а) Наименование сторон, реквизиты
• для юридических лиц — ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон
• для физических лиц — паспортные данные, место жительства
• с приложением доверенностей в случае действия по поручению;
• б) Обязанности и ответственность сторон по договору;
• в) Порядок оплаты расходов по сделке;
• г) Механизм продления и досрочного расторжения договора.

6.2. Помимо обязательных условий, определенных п.7.1. правил, договор может содержать и иные дополнительные условия.

VII. Основные обязанности риэлтора

7.1. Договор риэлтора с клиентом должен содержать следующий комплекс услуг (если иное не установлено договором):

• консультирование клиента по вопросам купли-продажи недвижимости;
• осуществление поиска покупателя/продавца;
• разработка и размещение рекламы в объемах и количестве, определяемых риэлтором;
• сбор документов для сделки с объектом при условии выдачи клиентом соответствующей доверенности:
• организация и надлежащее оформление договора купли-продажи недвижимости;
• осуществление визуальной проверки правильности оформления предоставленных клиентом документов.

7.2. Не позднее, чем за один день до проведения сделки уведомить клиента и контрагента о времени, дате и месте ее проведения. В случае необходимости (вероятности срыва сделки) направить письменное уведомление (телеграммой или заказным письмом с уведомлением).

7.3. Риэлтор должен консультировать клиента по вопросам юридического и фактического освобождения объекта недвижимости:

• юридическое освобождение — освобождение недвижимости от обременении, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам, фактическое освобождение — освобождение объекта от проживающих и их имущества;
• в случае необходимости риэлтор должен содействовать клиенту в фактическом освобождении объекта недвижимости путем предоставления клиенту проекта акта передачи-приема недвижимости, разъяснения правил его оформления, порядка передачи объекта, а также путем внесения в проект договора купли-продажи условия о порядке освобождения объекта с определением срока и ответственности сторон за риск случайной гибели объекта.

VIII. Ответственность по договору

8.1. Договор на оказание риэлтерских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.

8.2. Ответственность сторон может быть установлена в виде неустойки, которая выражается либо определенной суммой, либо в процентном соотношении от суммы вознаграждения или иного платежа, полученного риэлтором до исполнения обязательств по договору.

8.3. Ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

IX. Правила заключения договора и оказания услуг покупателю по поиску объекта недвижимости

9.1. До заключения договора риэлтор обязан:

• обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность клиента;
• выяснить основные требования клиента, предъявляемые к искомому объекту недвижимости.

9.2. Заключить договор.

• Договор риэлтора с покупателем должен содержать характеристику искомого объекта недвижимости;

9.3. После заключения договора с клиентом риэлтор обязан:

• осуществлять подбор и показ искомых объектов согласно договору;
• определить время и порядок просмотра объектов;
• проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т. п.) указать клиенту на имеющиеся в них недостатки для их устранения;
• после выбора клиентом объекта недвижимости разъяснить ему и согласовать с ним основные требования по внесению авансового платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.
• заключить от имени покупателя или оказать ему содействие в заключении с продавцом либо риэлтором продавца договора, обеспечивающего дальнейшее заключение договора купли-продажи выбранного клиентом объекта;
• по желанию клиента информировать его о ходе подготовки к сделке;
• разъяснить клиенту существующие способы расчета и предложить наиболее безопасный из них;
• участвовать в организации сделки.

X. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу

10.1. До заключения договора риэлтор обязан:

• обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента;
• произвести визуальную проверку документов на выявление признаков, позволяющих усомниться в их подлинности. Убедиться в наличии прав на отчуждаемый объект собственности, произвести проверку документов, удостоверяющих личность клиента, убедиться в наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей;
• выяснить основные требования клиента;
• выяснить, не является ли клиент стороной действующего аналогичного договора с другим риэлтором.

Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других договоров на оказание аналогичных услуг.

В случае получения информации о действующем эксклюзивном договоре риэлтор обязан отказаться от договорных отношений с данным клиентом. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор должен прекратить оказание договорных услуг.

Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других эксклюзивных договоров на оказание аналогичных услуг.

В случае выявления действующего аналогичного эксклюзивного договора риэлтор не вправе заключать эксклюзивный договор. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор не вправе считать уже заключенный договор эксклюзивным.

• разъяснить клиенту существенные условия договора, его обязанности и ответственность;

10.2. Заключить эксклюзивный договор.

• Заключение риэлтором обособленных договоров на оказание услуг по продаже и покупке недвижимости, не обусловленных исполнением друг друга в случае, когда клиент нуждался в продаже объекта недвижимости на условиях встречной покупки другой недвижимости, будет расцениваться как обман клиента и нарушение настоящих правил, если риэлтором не будет доказано иное;

Эксклюзивный договор должен содержать:

• исключительные права риэлтора на продажу объекта;
• Клиент гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора, принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором в период действия договора,
• содержатся санкции за нарушение условий эксклюзивности договора и порядок досрочного расторжения договора риэлтором в таком случае.

10.3. Договор должен содержать поручение продавца риэлтору на заключение соответствующего договора с покупателем и обязательство продавца выдать доверенность на получение платежа за объект.

10.4. После заключения договора риэлтор обязан:

• согласовать время и порядок осмотра объекта, удобные для продавца;
• рекламировать объект продавца;
• информировать продавца об исполнении обязательств по продаже его объекта;
• заключить договор с покупателем и уведомить об этом продавца;
• подготовить документы для сделки с объектом или проверить предоставленный продавцом пакет документов;
• разъяснить основные правила освобождения объекта;
• организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности — предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.

10.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

XI. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу при условии встречной покупки

11.1. Данная глава в полном объеме содержит в себе правила глав IX и X.

XII. Основания освобождения риэлтора от ответственности за неисполнение обязательств по договору

12.1. Риэлтор несет ответственность за неисполнение обязательств по договору с клиентом.

Основанием освобождения от ответственности являются:

1. Действие непреодолимой силы.
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности.
3. Акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору.
4. Акт о расторжении договора.

XIII. Требования к помещению (офису) риэлторской компании.

13.1. Офис риэлторской компании должен распологаться в помещении, функционально пригодным для оказания услуг клиенту.

13.2. Помещение должно принадлежать риэлтору на праве собственности либо аренды, что подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами, оформленными в установленном законом порядке.

13.3. Помещение должно обеспечивать возможность проведения переговоров без нарушения их конфиденциальности. Помещение должно обеспечивать возможность осуществления финансовых расчетов, хранения необходимой документации.

13.4. Офис риэлторской компании должен иметь вывеску с нзванием риэлторской компании (наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя без образования юридического лица в соответствии с свидетельством о государственной регистрации, либо фирменное наименование риэлторской компании).

13.5. В помещении в доступном для потребителя месте должна располагаться следующая информация:

• копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица/индивидуального предпринимателя;
• документы, подтверждающие членство в СРО;
• документы, подтверждающие квалификацию сотрудников риэлторской компании;
• Единый Кузбасский сертификат профессиональных участников рынка недвижимости «Квалификация и качество» (при наличии);
• утвержденные руководителем тарифы на услуги, оказываемые клиентам с печатью риэлторской компании и подписью руководителя с расшифровкой подписи;
• адрес и телефон Комитета по сертификации СРО;
• адрес и телефон Комитета по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости СРО;
• типовые образцы договоров, заключаемых риэлтором с клиентом (должны содержать ф разу «утверждаю», печать риэлторской компании и подпись руководителя с расшифровкой подписи).

XIV. Требования к квалификации риэлторов.

14.1. Риэлторская компания должна быть укомплектована брокерами и руководителями отделений (филиалов, дополнительных офисов), прошедшим обучение по следующим программам (брокеры — не менее 50% от числа сотрудников компании, руководители отделов — 100%). При отсутствии отделений обучение проходит руководитель компании:

Прогаммы обучения признаются после прохождения процедуры утверждения учебной программы и аттестации учебного заведения, проводящего обучение по указанной программе Комитетом по обучению СРО.

Примечание: Настоящие правила являются обязательными для риэлторов — участников Соглашения. Комитет по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости обязан руководствоваться настоящими Правилами при рассмотрении заявлений (жалоб) участников рынка недвижимости.